Кредиты
21.11.2008

Ипотека уходит с первичного рынка жилья

Ипотека сегодня переживает нелегкие времена. Банки демонстрируют повышенную осторожность, поэтому некоторые из них уже отказались выдавать кредиты на приобретение квартир в новостройках.

 

Такие кредиты служат источником повышенного риска, так как заемщик не может предоставить банку стоящего залога в виде объекта недвижимости.

Залогом возврата кредита служит "право собственности на квартиру". Это не самая надежная гарантия того, что банк сумеет вернуть свои деньги при негативном развитии ситуации – недострое или проблемах с платежеспособностью заемщика.

До недавних пор, выдавая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, только самые консервативные банки требовали передачи в залог какого-нибудь другого жилья, пока заемщик не зарегистрирует право собственности на новую квартиру и не переоформит залог уже на нее. Теперь к такой практике перешел и Банк Москвы, еще недавно служивший образцом либеральности в ипотеке. А ВТБ 24 сначала тоже пошел по пути привлечения дополнительного залога или поручителей, а с начала октября вообще прекратил выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке.

Дорогие кредиты на дешевые квартиры

Несмотря на кризис, все больше банков дополняли перечень своих предложений по ипотеке кредитами на приобретение квартир на первичном рынке. Хотя, строго говоря, пока залог на жилье не оформлен, кредит, выданный для оплаты квартиры в новостройке, ипотечным и не считается. Поэтому процентные ставки по таким кредитам до регистрации обременения на квартиру в пользу банка, как правило, на 1-2% выше, чем по ипотеке на базовых условиях. Впрочем, есть и приятные исключения: у банка "Уралсиб" разница в процентных ставках по кредиту до момента регистрации права собственности и залога и после совсем незначительная – всего 0,5%.

Учитывая общий рост ставок по ипотеке, сегодня предельный размер процентов по кредитам на покупку жилья в новостройках достигает 20% годовых. Это, без сомнения, чересчур дорого, но на рынке еще остались предложения кредитов по более щадящим ставкам: 12-14% в валюте и 14-15% в рублях.

Поскольку жилье на этапе строительства обходится заметно дешевле, чем готовое, даже в этом случае новостройки оправдывают себя. "Покупка жилья на стадии строительства с использованием ипотечного кредитования очень выгодна, так как позволяет приобрести квартиру по значительно меньшей цене, чем в готовом доме, а рост стоимости жилья по мере строительства превосходит расходы, связанные с обслуживанием кредита", – поясняет Станислава Дружкова, руководитель управления по ипотечному кредитованию компании "ДС Риэлти" группы компаний "ДОН-Строй" На начальном этапе строительства можно подобрать квартиру нужной площади в том районе, который вам нравится. Подбирая готовую квартиру, подходящий вариант можно и не найти.

Кредиты на приобретение жилья в новостройках порой предоставляются на более жестких условиях, чем на покупку готовых квартир. Обычно это касается первоначального взноса – устанавливается более высокий размер, чем свойственно классическим ипотечным кредитам: на уровне 20-30% против 15-20%. Теперь, в период кризиса, эта установка, думается, станет повсеместной, а размер первоначального взноса для кредитов такого рода может вырасти еще больше. Ограничения могут затронуть и срок погашения кредита, сократив его до 10-15 лет, тогда как обычный ипотечный кредит можно получить на срок 20-25 лет.

Ограниченный выбор

Более того, сложилась практика выдавать подавляющее большинство кредитов на приобретение квартир в новостройках у конкретных застройщиков-партнеров. Партнерские программы сопровождают значительную часть новостроек и в столице, и в регионах.
Кредит на покупку квартиры в "постороннем" доме взять просто так не получится, сначала потребуется аккредитовать этот объект. Для этого досконально проверяются положение дел у застройщика и юридическая чистота проекта. Банку может оказаться недосуг заниматься этой сложной и длительной процедурой ради того, чтобы выдать один-единственный кредит. Может оказаться, что срок одобрения кредита для заемщика закончится до того, как дом, о котором он хлопотал, будет аккредитован.

"Все объекты, по которым в настоящее время ведется строительство, должны соблюдать закон №214-ФЗ и реализовывать квартиры по договору долевого участия, – разъясняет начальник управления кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева. – Он защищает интересы покупателей квартир в новостройках, равно как и интересы банков, которые предоставляют кредиты на приобретение таких квартир. В законе прописаны четкие и достаточно жесткие требования, предъявляемые к застройщикам и регламентирующие все этапы строительства и реализации квартир".

Очень вероятно, что строительная компания окажется просто не в состоянии предоставить необходимую документацию, потому что большая часть объектов реализуется в обход закона №214. В ходу вексельная схема, договора инвестирования, предварительные договора купли-продажи. Такие варианты реализации квартир порождают много неясностей, из-за которых растет риск обмана покупателя, а значит, и риск финансовых потерь для кредитора. Поэтому решение об аккредитации таких объектов каждый банк принимает самостоятельно, руководствуясь своей системой оценки рисков касательно каждого конкретного объекта.

За последние два года сформировались устойчивые тандемы между ипотечными банками и строительными компаниями, сообща ведущими продажи в новостройках. Некоторые банки ограничиваются одним-двумя партнерами, как Кредит Европа банк и "Капитал Груп". У других списки партнеров обладают внушительной длиной, как, например, у Сбербанка, МДМ-банка, банка "Уралсиб" или Московского банка реконструкции и развития (МБРР).

Экономическая выгода

До недавних пор банки были готовы достаточно далеко заходить в своем расположении к заемщикам, бравшим кредиты в рамках партнерских проектов по новостройкам. В прошлом году Банк жилищного финансирования привлек к себе всеобщее внимание обещанием выдавать ипотечные экспресс-кредиты под приобретение квартир в новостройках группы компаний ПИК в течение трех часов без подтверждения доходов.

"Договариваясь с банками относительно ипотеки, строительная компания старается установить для своих клиентов наилучшие условия кредитования, – отмечает Станислава Дружкова. – Заранее проводится аккредитация объектов, оговаривается возможность кредита без первоначального взноса (или с минимальным взносом), без дополнительных поручителей и залога дополнительной недвижимости до оформления права собственности. Кроме того, процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного". Поскольку все объекты компании уже прошли аккредитацию в банке, значительно сокращается время на получение кредита.

Какие-нибудь пару недель назад можно было взять у ВТБ 24 кредит в долларах на приобретение квартиры в одной из новостроек "ДОН-Строя" под 9,7% годовых, и внеся не больше 5% собственных средств в качестве первоначального взноса.

Независимый строительный банк, Банк Москвы и банк "Зенит" прошлым летом тоже наделали много шума, заявив о предложении самой дешевой ипотеки в России вообще и на квартиры в строящихся домах в частности. Программа называлась "Новостройка под 8% в рублях", в партнерах подвизался флагман отечественного домостроения компания СУ-155. Такая удивительная ставка по кредиту полагалась только на период строительства, а после оформления права собственности на жилье проценты в нарушение общепринятых правил не падали, а росли. Увы, сейчас об этих программах осталось одно воспоминание.

Аналогичная программа есть у Бинбанка, который выдает кредиты в рублях на приобретение квартир в жилом комплексе "Солнечный город" в Казани всего под 8,5% годовых. По окончании строительства ставка по кредиту вырастает до 15-16% годовых. По мнению Елены Корнеевой, на такие шаги банки решаются в двух случаях: для увеличения объема продаж на нулевом этапе строительства или, наоборот, чтобы быстрее реализовать несколько оставшихся квартир в полностью построенном доме.

 

Источник: Квадратный метр

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2018
p